Mandat initial
C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui fixe librement la durée du mandat du syndic, sans pouvoir toutefois dépasser 3 ans (art. 28, décret dé 1967). Si une durée n'est précisée, le mandat sera de 3 ans.
Toutefois, quand " le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, direct et ou indirectement, à quelque titre que soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble la durée du mandat du syndic ne peut dépasser 1 an.
En outre, quand le syndic est une société d'HLM qui possède un ou plusieurs logements de la copropriété considérée, son mandat est de durée indéfinie et peut donc être supérieur à trois ans.
Le mandat du syndic cesse, en principe, à l'arrivée du terme fixé par l'assemblée générale, mais celle-ci peut, avant l'arrivée du terme, décider de le renouveler.
Renouvellement du mandat
Le mandat du syndic ne peut pas être renouvelé tacitement.
Le renouvellement doit toujours être voté par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25, loi de 1965), puis éventuellement à la majorité simple.
L?assemblée doit être réunie avant l?expiration du mandat du syndic.
Les copropriétaires qui ne souhaitent pas reconduire le mandat d?un syndic n?ont pas à motiver leurs décisions, ni à prouver qu?il a manqué à ses obligations.
Le mandat du syndic est renouvelable à son expiration pour une durée maximale de 3 ans, ou 1 an selon le cas.
Lorsque le syndic sollicite un nouveau mandat, il faut faire en sorte qu'il mette à l'ordre du jour la possibilité d'élire un autre syndic.
Si le syndic sortant ne souhaite pas être reconduit , il doit convoquer une assemblée générale qui désignera un nouveau syndic.
Le conseil syndical doit absolument, avant la fin du mandat, exiger du syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la réunion de l'assemblée générale avec pour ordre du jour l'élection d'un nouveau syndic (art 8, décret de 1967).
Cette réunion peut également être exigée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf si le règlement de copropriété prévoit un nombre inférieur de voix).
Si le syndic ne répond pas à cette mise en demeure dans les 8 jours, le président du conseil syndical lui-même peut valablement convoquer l'assemblée générale.
Carence du syndic :
- Le syndic n?effectue pas sa mission :
Lorsque le syndic n?accomplit pas sa mission, de manière délibérée ou non (article 49 décret de 1967), deux hypothèses se présentent alors :
- si le règlement de copropriété a prévu une solution en cas de non respect de contrat par le syndic, il faut la suivre,
- si le règlement de copropriété ne prévoit rien, toute personne peut agir. Il faut dans un premier temps mettre en demeure le syndic de remplir sa mission. Sans réponse de sa part sous huit jours, la désignation par le TGI d?un administrateur provisoire est possible(art. 18 L. de 1965 et 49, décret de 1967).
- La copropriété est dépourvue de syndic
Si la copropriété n?a plus de syndic, alors qu?une assemblée avait été convoquée en vue de l?élection ou de la réélection du syndic, un ou plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical peuvent demander au président du TGI la nomination d?un syndic judiciaire (les frais de procédure sont à la charge de tous les copropriétaires, article 46 du décret de 1967).
Si la copropriété n?a plus de syndic, alors qu?aucune assemblée avait été convoquée, les copropriétaires ne peuvent pas se réunir de leur propre chef pour en désigner un.
Tout intéressé peut alors demander, la nomination d?un administrateur provisoire au TGI (article 47 décret de 1967).
Révocation :
Le syndic peut être révoqué par l'Assemblée Générale des copropriétaires à la majorité des absolue de l?article 25.
Le conseil syndical ou un des copropriétaires doivent donc mettre en demeure le syndic de convoquer l?Assemblée avec la question de la révocation à l?ordre du jour.
Si le syndic ne le fait pas, le président du conseil syndical peut procéder à la convocation.
Il faut que les copropriétaires aient communication, avec l?ordre du jour, du projet du contrat du candidat à la succession.
La révocation doit être expresse, le défaut de quitus n'équivalant pas à révocation , elle doit être justifiée par un motif légitime sinon le syndic aura droit à des dommages et intérêts.
Démission :
Enfin, qu'il ait été nommé pour une durée indéterminée ou déterminée, le syndic peut démissionner librement, mais ne doit pas mettre la copropriété dans une situation dommageable.
S?il elle porte préjudice à la copropriété, la responsabilité du syndic peut être engagée ( si la démission a eu lieu sans préavis).
En général, les conditions de la démission sont prévues dans le contrat de syndic.
Le contrat-type de syndic, par exemple peut prévoir que le syndic est nommé pour une durée déterminée durant laquelle il pourra mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir 3 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire, en indiquant les raisons fondées et graves de sa décision.
Lorsque le contrat ne prévoit rien, la démission n'est assujettie à aucune forme particulière.
